Builders Risk Insurance en Georgia: seguro para proyectos de construcción, remodelación y casas en construcción

Construir una casa, remodelar una propiedad o desarrollar un proyecto comercial en Georgia representa una inversión importante. Durante el proceso de construcción, los materiales, la estructura, los equipos y el trabajo realizado pueden estar expuestos a diferentes riesgos.

Un incendio, una tormenta, el robo de materiales, el vandalismo, daños por agua o un accidente pueden generar pérdidas significativas antes de que el proyecto esté terminado.

Por esta razón, muchos propietarios, contratistas generales, desarrolladores inmobiliarios, constructores y prestamistas solicitan una póliza de Builders Risk Insurance, también conocida como Builder’s Risk Insurance o seguro de riesgos de construcción.

Esta cobertura está diseñada para proteger ciertos bienes y materiales relacionados con un proyecto de construcción o remodelación durante el período en que el trabajo está siendo realizado.

En este artículo explicaremos:

• Qué es Builders Risk Insurance.

• Cómo funciona en Georgia.

• Qué tipos de proyectos puede cubrir.

• Quién debe comprar la póliza.

• Qué bienes pueden estar protegidos.

• Qué riesgos pueden estar cubiertos.

• Qué normalmente no cubre.

• La diferencia entre Builders Risk y General Liability.

• La diferencia entre Builders Risk y el seguro de una casa.

• Cómo se determina el costo.

• Cuándo debe comenzar la cobertura.

• Cómo presentar una reclamación.

• Qué información se necesita para solicitar una cotización.

• Qué errores deben evitarse antes de comenzar la construcción.

Aviso importante: Este artículo tiene fines informativos y de marketing. No constituye asesoría legal, financiera ni una determinación de cobertura. Los términos, límites, deducibles, exclusiones y condiciones dependen de la póliza emitida, de la compañía de seguros, del proyecto y de las circunstancias de cada pérdida.

¿Qué es Builders Risk Insurance?

Builders Risk Insurance es una póliza diseñada para proteger ciertos bienes relacionados con una construcción, remodelación, ampliación o renovación durante el período en que el proyecto está en proceso.

A diferencia de una póliza tradicional para una propiedad terminada, Builders Risk está pensada para una estructura que todavía está siendo construida o modificada.

Dependiendo de la póliza, puede proteger:

• La estructura en construcción.

• Materiales que serán incorporados al proyecto.

• Materiales almacenados en el lugar de la obra.

• Materiales en tránsito, cuando la póliza lo contempla.

• Elementos instalados temporalmente.

• Suministros de construcción.

• Equipos relacionados con el proyecto.

• Estructuras temporales, cuando están incluidas.

• Trabajo ya realizado.

• Algunos gastos adicionales relacionados con una pérdida cubierta.

La cobertura exacta depende de la póliza. No todos los proyectos ni todos los materiales están cubiertos de la misma manera.

¿Cómo funciona Builders Risk en Georgia?

La póliza normalmente se compra para un proyecto específico y permanece activa durante un período determinado.

Durante ese período, el proyecto puede estar expuesto a riesgos como:

• Incendio.

• Tormentas.

• Rayos.

• Viento.

• Granizo.

• Robo.

• Vandalismo.

• Daños por agua, dependiendo de la póliza.

• Daños a materiales.

• Colapso, cuando está cubierto.

• Daños durante ciertas etapas de la construcción.

Si ocurre una pérdida cubierta, la compañía de seguros puede evaluar el daño y determinar la cantidad que corresponde pagar, tomando en cuenta:

• El límite de la póliza.

• El deducible.

• El valor del proyecto.

• El costo de reparar o reemplazar los bienes.

• Las exclusiones.

• Las condiciones de la póliza.

• El porcentaje de avance de la construcción.

• La causa de la pérdida.

¿Qué tipos de proyectos pueden necesitar Builders Risk?

Builders Risk puede ser considerada para diferentes tipos de proyectos, incluyendo:

Construcción de casas nuevas

Una casa en construcción puede estar expuesta a riesgos antes de que esté terminada y ocupada.

La póliza puede analizar elementos como:

• Fundación.

• Estructura.

• Techo.

• Paredes.

• Instalaciones eléctricas.

• Instalaciones de plomería.

• Sistemas HVAC.

• Ventanas y puertas.

• Gabinetes.

• Pisos.

• Materiales almacenados en el proyecto.

Remodelaciones residenciales

Una remodelación puede involucrar la modificación de una parte importante de una casa o propiedad.

Ejemplos:

• Remodelación de cocina.

• Remodelación de baños.

• Ampliación de habitaciones.

• Construcción de una segunda planta.

• Conversión de sótanos.

• Renovación de interiores.

• Remodelación de exteriores.

• Reemplazo de techo.

• Mejoras estructurales.

Construcción comercial

Los proyectos comerciales pueden incluir:

• Oficinas.

• Tiendas.

• Restaurantes.

• Centros médicos.

• Almacenes.

• Edificios industriales.

• Centros comerciales.

• Complejos multifamiliares.

• Edificios de apartamentos.

• Instalaciones profesionales.

Renovación de edificios existentes

Un proyecto puede mantener parte de la estructura original y modificar otras áreas.

En ese caso, es importante definir claramente:

• Qué parte de la propiedad está en construcción.

• Qué parte permanece ocupada.

• Quién será responsable de las áreas existentes.

• Si el proyecto se realizará por fases.

• Si habrá materiales almacenados fuera del sitio.

• Si habrá interrupción de operaciones.

Construcción de viviendas multifamiliares

Los proyectos de apartamentos, townhomes y otros desarrollos residenciales pueden requerir una evaluación más detallada debido a:

• El tamaño del proyecto.

• El número de unidades.

• El valor total.

• La duración.

• El número de contratistas.

• La exposición al robo.

• El uso de materiales especializados.

• La posibilidad de daños a propiedades cercanas.

Ampliaciones y adiciones

Una ampliación puede consistir en:

• Agregar una habitación.

• Construir un garaje.

• Crear un espacio adicional.

• Ampliar un restaurante.

• Agregar oficinas.

• Construir una terraza o estructura exterior.

• Añadir una segunda planta.

¿Quién debe comprar Builders Risk Insurance?

La persona o entidad responsable de comprar la póliza depende del contrato y de la estructura del proyecto.

Puede ser:

• El propietario de la propiedad.

• El dueño de la casa.

• El contratista general.

• El constructor.

• El desarrollador inmobiliario.

• El propietario del proyecto.

• Una empresa de construcción.

• Una institución financiera.

• Una entidad creada para el proyecto.

En muchos casos, el contrato establece quién debe obtener y mantener Builders Risk.

Antes de comprar la póliza, las partes deben confirmar por escrito:

• Quién será el Named Insured.

• Quiénes aparecerán como Additional Insureds, cuando corresponda.

• Quién será el beneficiario de la pérdida o Loss Payee.

• Qué bienes estarán asegurados.

• Cuándo empieza la cobertura.

• Cuándo termina.

• Qué ocurre si el proyecto se retrasa.

• Quién pagará el deducible.

• Quién presentará una reclamación.

¿El propietario o el contratista debe comprarla?

No existe una respuesta única para todos los proyectos.

Cuando la compra el propietario

El propietario puede comprar la póliza cuando:

• Financia directamente la construcción.

• Es dueño del terreno.

• Contrata a diferentes profesionales.

• Quiere controlar la cobertura.

• El prestamista lo exige.

• El contrato establece que el dueño será responsable.

Cuando la compra el contratista general

El contratista general puede comprarla cuando:

• El contrato lo establece.

• Tiene control de la construcción.

• Es responsable de los materiales.

• Está construyendo para vender.

• El propietario delega la compra del seguro.

• Se necesita una póliza centralizada para el proyecto.

Importante

No debes asumir que el seguro de una de las partes protege automáticamente a todas las demás. El contrato y la póliza deben revisarse cuidadosamente.

¿Qué cubre normalmente Builders Risk?

La cobertura depende de la póliza, pero puede incluir ciertos daños físicos directos a los bienes asegurados.

Entre los riesgos que pueden estar contemplados se encuentran:

• Incendio.

• Rayo.

• Explosión, cuando está incluida.

• Viento.

• Tormentas.

• Granizo.

• Robo, sujeto a condiciones.

• Vandalismo.

• Humo.

• Daños por ciertos eventos naturales.

• Daños a materiales.

• Daños a la estructura.

• Colapso cubierto.

• Daños durante la construcción.

La póliza puede ser de riesgos específicos o de una forma más amplia, dependiendo del producto disponible y de las condiciones de la compañía de seguros.

Cobertura de la estructura en construcción

La estructura puede incluir:

• Fundación.

• Paredes.

• Techos.

• Pisos.

• Escaleras.

• Estructuras de soporte.

• Ventanas.

• Puertas.

• Sistemas incorporados.

• Instalaciones permanentes.

Es importante establecer correctamente el valor estimado del proyecto. Un límite insuficiente puede generar problemas si ocurre una pérdida grande.

Cobertura de materiales de construcción

Los materiales pueden estar expuestos antes de ser instalados.

Ejemplos:

• Madera.

• Ladrillos.

• Cemento.

• Yeso.

• Tuberías.

• Cables.

• Ventanas.

• Puertas.

• Azulejos.

• Pisos.

• Gabinetes.

• Equipos HVAC.

• Accesorios de plomería.

• Materiales eléctricos.

• Materiales de roofing.

La cobertura puede depender de dónde se encuentren los materiales:

• En el sitio de la obra.

• En un almacén.

• En tránsito.

• En las instalaciones de un proveedor.

• En una propiedad temporal.

• En una ubicación fuera del proyecto.

No asumas que los materiales están cubiertos en cualquier lugar. Confirma las ubicaciones con el agente.

Materiales en tránsito

Algunos proyectos requieren transportar materiales desde un proveedor hasta el lugar de construcción.

La póliza puede tener condiciones específicas para:

• Transporte.

• Carga y descarga.

• Almacenamiento temporal.

• Materiales adquiridos con anticipación.

• Materiales de alto valor.

• Materiales que todavía no han sido instalados.

Si el proyecto utiliza materiales costosos o especiales, informa a la compañía de seguros antes de iniciar el transporte.

Cobertura de estructuras temporales

Algunos proyectos utilizan:

• Cercas temporales.

• Andamios.

• Cobertizos.

• Oficinas temporales.

• Estructuras de almacenamiento.

• Barreras de seguridad.

• Protección temporal contra el clima.

Estas estructuras no siempre están incluidas automáticamente. La póliza debe indicar si están cubiertas y bajo qué condiciones.

Cobertura de equipos y herramientas

Builders Risk puede cubrir ciertos equipos o elementos relacionados con el proyecto, pero no necesariamente cubre todas las herramientas de los contratistas.

Existe una diferencia entre:

• Materiales que serán incorporados al proyecto.

• Equipos instalados permanentemente.

• Herramientas propiedad del contratista.

• Maquinaria alquilada.

• Equipos móviles.

• Equipos almacenados en la obra.

Las herramientas de los contratistas pueden requerir cobertura de Inland Marine, Contractors’ Equipment o una póliza comercial separada.

¿Builders Risk cubre las herramientas del contratista?

No necesariamente.

Un contratista puede llevar a la obra:

• Taladros.

• Sierras.

• Compresores.

• Generadores.

• Escaleras.

• Equipos de soldadura.

• Herramientas eléctricas.

• Equipos de medición.

• Maquinaria especializada.

Estas herramientas pueden no estar cubiertas bajo Builders Risk porque pertenecen al contratista y no forman parte de la estructura que se está construyendo.

Para protegerlas, puede ser necesario revisar:

• Inland Marine.

• Contractors’ Equipment.

• Commercial Property.

• Equipment Floater.

• Cobertura de herramientas y equipos.

¿Builders Risk cubre el trabajo de los contratistas?

La póliza puede cubrir el valor de ciertos materiales y trabajos incorporados al proyecto, pero no sustituye la responsabilidad profesional ni la responsabilidad civil del contratista.

Por ejemplo, Builders Risk puede responder por daños físicos cubiertos a una estructura en construcción. Sin embargo, no necesariamente cubre:

• Un error de diseño.

• Mala instalación.

• Defectos de mano de obra.

• Incumplimiento de contrato.

• Retrasos.

• Lesiones a empleados.

• Daños causados a terceros.

• Responsabilidad profesional.

Cada cobertura tiene una función diferente.

¿Builders Risk cubre daños por agua?

Depende de la causa del daño y de los términos de la póliza.

Algunas pólizas pueden considerar ciertos daños repentinos y accidentales, mientras que pueden excluir:

• Inundaciones.

• Filtraciones graduales.

• Humedad.

• Desgaste.

• Falta de mantenimiento.

• Daños por agua provenientes de ciertas fuentes.

• Errores de instalación.

• Daños que se desarrollan con el tiempo.

La palabra “agua” por sí sola no determina si existe cobertura. Es necesario identificar la causa y revisar la póliza.

¿Builders Risk cubre inundaciones?

No debes asumir que la inundación está incluida.

En muchas pólizas, la inundación puede estar excluida o requerir una cobertura separada.

La necesidad de evaluar una póliza adicional puede depender de:

• La ubicación del proyecto.

• La cercanía a ríos o cuerpos de agua.

• El historial de inundaciones.

• El nivel del terreno.

• Los requisitos del prestamista.

• Los mapas aplicables.

• La etapa de construcción.

Si el proyecto está en una zona con riesgo de inundación, consulta sobre esta exposición antes de iniciar el trabajo.

¿Builders Risk cubre huracanes y tormentas?

La cobertura de tormentas depende de:

• El tipo de tormenta.

• El límite.

• El deducible.

• Las exclusiones.

• La ubicación.

• La forma de la póliza.

• Las condiciones de la compañía de seguros.

En Georgia, los proyectos pueden estar expuestos a:

• Tormentas severas.

• Vientos fuertes.

• Granizo.

• Tornados.

• Lluvias intensas.

• Daños causados por árboles.

• Inundaciones asociadas con tormentas.

El deducible para viento, tormenta o granizo puede ser diferente al deducible general. Revisa ese punto antes de comprar la póliza.

¿Builders Risk cubre robo de materiales?

Puede incluir cobertura para robo, pero está sujeta a condiciones y exclusiones.

La compañía puede revisar:

• Si el sitio estaba protegido.

• Si existía una cerca.

• Si había iluminación.

• Si se instalaron cámaras.

• Si los materiales estaban asegurados.

• Si se presentó un reporte policial.

• Si se tomaron medidas razonables de seguridad.

• Si los materiales estaban dentro de la ubicación cubierta.

Para reducir la exposición al robo, considera:

• Cercar el lugar.

• Utilizar iluminación.

• Instalar cámaras.

• Guardar materiales de alto valor en un área segura.

• Limitar el acceso.

• Mantener inventarios.

• Registrar facturas y números de serie.

• Reportar pérdidas de inmediato.

¿Builders Risk cubre vandalismo?

El vandalismo puede estar cubierto en algunos casos, dependiendo de la póliza.

La compañía puede analizar:

• Cómo ocurrió el daño.

• Si la propiedad estaba desocupada.

• Si el proyecto estaba protegido.

• Si hubo acceso no autorizado.

• Si existía cobertura para materiales.

• Si la pérdida ocurrió durante el período de construcción.

El vandalismo puede incluir daños como:

• Ventanas rotas.

• Pintura.

• Daños a paredes.

• Daños a instalaciones.

• Daños a materiales.

• Daños a equipos instalados.

¿Builders Risk cubre una propiedad desocupada?

Muchas construcciones están desocupadas durante parte del proyecto. Sin embargo, una propiedad vacía puede presentar un mayor riesgo de:

• Robo.

• Vandalismo.

• Daños por agua.

• Incendio.

• Intrusión.

• Congelamiento de tuberías.

• Daños no detectados.

La póliza puede tener condiciones especiales para propiedades desocupadas o sin supervisión.

Es importante informar:

• Cuánto tiempo permanecerá vacía.

• Si existe vigilancia.

• Si hay un encargado de inspeccionarla.

• Si los servicios están conectados.

• Si hay sistemas de alarma.

• Si hay materiales almacenados.

¿Qué normalmente no cubre Builders Risk?

Las exclusiones varían, pero una póliza Builders Risk normalmente no debe considerarse como cobertura para todos los riesgos del proyecto.

Puede no cubrir:

• Responsabilidad civil general.

• Lesiones a empleados.

• Accidentes de vehículos.

• Herramientas personales.

• Errores profesionales.

• Defectos de diseño.

• Mala mano de obra.

• Desgaste normal.

• Mantenimiento.

• Inundación, si está excluida.

• Terremoto, si está excluido.

• Daño gradual.

• Moho, dependiendo de la póliza.

• Contaminación.

• Retrasos no cubiertos.

• Pérdida de ingresos no incluida.

• Incumplimiento de contrato.

• Actos intencionales.

• Problemas preexistentes.

• Pérdidas fuera del período de cobertura.

Revisa las exclusiones antes de firmar la póliza.

¿Builders Risk cubre la responsabilidad civil?

Generalmente, Builders Risk no reemplaza una póliza de General Liability.

La cobertura de General Liability puede ser relevante para reclamaciones por:

• Lesiones a terceros.

• Daños a propiedad ajena.

• Operaciones en el sitio.

• Productos y operaciones terminadas.

• Actividades del contratista.

Ejemplo

Un trabajador de construcción deja materiales en una zona de paso. Un visitante tropieza y se lesiona.

La reclamación por la lesión puede involucrar General Liability, no necesariamente Builders Risk.

Diferencia entre Builders Risk y General Liability

En muchos proyectos se necesitan ambas coberturas.

Diferencia entre Builders Risk y Commercial Property

Una póliza de Commercial Property normalmente está diseñada para una propiedad comercial que ya está operativa o en uso.

Builders Risk está diseñada para una propiedad que:

• Está siendo construida.

• Está siendo remodelada.

• Está siendo ampliada.

• Todavía no está terminada.

• Tiene materiales en proceso de instalación.

Cuando una propiedad cambia de una etapa de construcción a una etapa de ocupación, puede ser necesario revisar y modificar el programa de seguros.

Diferencia entre Builders Risk y Homeowners Insurance

Una póliza de homeowners tradicional puede no estar diseñada para cubrir una casa que está en construcción o sometida a una remodelación importante.

Antes de comenzar una obra, el propietario debe informar a su compañía de seguros sobre:

• La remodelación.

• La ampliación.

• El valor de la obra.

• Los contratistas involucrados.

• La duración.

• Si la casa estará ocupada.

• Si estará desocupada.

• Si se eliminarán paredes o partes de la estructura.

• Si se desconectarán servicios.

Una remodelación importante puede cambiar el riesgo de la propiedad y requerir una póliza diferente o una modificación de la cobertura.

Diferencia entre Builders Risk y Contractor’s Equipment

Contractor’s Equipment está diseñado para equipos y maquinaria del contratista.

Puede estar relacionado con:

• Excavadoras.

• Bobcats.

• Montacargas.

• Elevadores.

• Generadores.

• Compresores.

• Equipos de demolición.

• Maquinaria especializada.

• Remolques.

• Equipos móviles.

Builders Risk se concentra principalmente en los bienes del proyecto, mientras que Contractor’s Equipment se enfoca en los bienes utilizados por el contratista.

¿Qué es el soft cost en Builders Risk?

Algunas pólizas pueden ofrecer cobertura para ciertos soft costs, conocidos en español como costos indirectos o costos blandos.

Estos costos pueden incluir, cuando están expresamente cubiertos:

• Honorarios de arquitectos.

• Honorarios de ingenieros.

• Permisos adicionales.

• Costos legales.

• Intereses adicionales de financiamiento.

• Gastos administrativos.

• Costos de rediseño.

• Gastos relacionados con la reconstrucción.

No todas las pólizas incluyen soft costs automáticamente.

Si el proyecto tiene costos financieros importantes, pregunta si esta cobertura está disponible y qué límites aplican.

¿Qué es la pérdida de ingresos o pérdida de rentas?

Un retraso en la construcción puede afectar al propietario o desarrollador.

Por ejemplo:

• Un edificio comercial no puede abrir.

• Una propiedad no puede ser alquilada.

• Un restaurante retrasa su inauguración.

• Un proyecto multifamiliar no puede ser ocupado.

• El propietario debe pagar financiamiento durante más tiempo.

Algunas pólizas pueden ofrecer cobertura para ciertos gastos adicionales, pérdida de ingresos o pérdida de rentas, pero no es automática.

La cobertura depende de:

• El tipo de proyecto.

• La póliza.

• La causa del retraso.

• El límite.

• El período de espera.

• Las exclusiones.

¿Cuándo debe comenzar Builders Risk?

La póliza debe comenzar antes de que exista una exposición importante al riesgo.

Esto puede ser antes de:

• Comprar materiales.

• Entregar materiales en el sitio.

• Comenzar la demolición.

• Iniciar la construcción.

• Firmar contratos con proveedores.

• Comenzar la remodelación.

• Recibir el primer envío.

• Realizar trabajos estructurales.

La fecha correcta depende del proyecto y de la póliza.

No esperes a que ocurra una pérdida para solicitar el seguro. Una póliza adquirida después del daño no cubre automáticamente los eventos anteriores.

¿Cuándo termina Builders Risk?

La cobertura puede terminar cuando ocurre uno de los siguientes eventos:

• El proyecto se completa.

• La propiedad se ocupa.

• El comprador toma posesión.

• Se emite el certificado de ocupación, cuando corresponda.

• Se cancela la póliza.

• Termina el período indicado.

• La propiedad se convierte en una propiedad operativa.

• Comienza otra póliza más apropiada.

El momento exacto depende de los términos de la póliza.

Cuando termina la construcción, puede ser necesario cambiar a:

• Commercial Property.

• Homeowners Insurance.

• Landlord Insurance.

• General Liability.

• Business Owners Policy.

• Otra cobertura adecuada.

¿Qué ocurre si el proyecto se retrasa?

Los proyectos pueden retrasarse por:

• Problemas de permisos.

• Falta de materiales.

• Cambios de diseño.

• Clima.

• Problemas laborales.

• Falta de financiamiento.

• Daños durante la construcción.

• Cambios solicitados por el propietario.

• Problemas con contratistas.

Si el proyecto no estará terminado en la fecha prevista, informa a tu agente antes de que la póliza expire.

Puede ser necesario solicitar:

• Una extensión.

• Un cambio en la fecha de terminación.

• Una revisión del valor.

• Una modificación del alcance.

• Una nueva póliza.

• Cobertura adicional.

No asumas que la póliza se extiende automáticamente.

¿Cómo se calcula el límite de Builders Risk?

El límite debe reflejar el valor asegurable del proyecto, según las condiciones de la póliza.

Puede incluir:

• Costo de materiales.

• Mano de obra.

• Trabajo realizado.

• Elementos permanentes.

• Gastos de construcción.

• Ciertos costos indirectos, si están incluidos.

• Mejoras.

• Equipos instalados.

• Costos de reconstrucción.

El límite no siempre es igual al precio de venta final de la propiedad.

Para establecerlo correctamente, considera:

• Presupuesto de construcción.

• Contratos.

• Estimaciones de proveedores.

• Costos de mano de obra.

• Cambios de alcance.

• Inflación.

• Aumentos en materiales.

• Etapa del proyecto.

• Costo probable de reconstrucción.

¿Qué ocurre si el límite es insuficiente?

Si el límite es menor que el valor del proyecto, puede existir un problema de infraseguro.

Esto puede afectar:

• La cantidad disponible para reconstruir.

• La aplicación de una condición de seguro.

• La capacidad de pagar materiales.

• La recuperación de costos.

• Los requisitos del prestamista.

Informa cualquier cambio importante en el presupuesto o en el alcance del proyecto.

¿Qué es el deducible?

El deducible es la cantidad que el asegurado debe pagar antes de que la compañía de seguros cubra el resto de una pérdida cubierta, sujeto a los términos de la póliza.

El deducible puede variar según la causa del daño.

Puede existir un deducible diferente para:

• Riesgo general.

• Viento.

• Tormenta.

• Granizo.

• Robo.

• Huracán, cuando corresponde.

• Inundación, si existe cobertura.

• Otros riesgos específicos.

Antes de comprar la póliza, confirma:

• Cuánto es el deducible.

• Qué eventos tienen deducibles separados.

• Quién será responsable de pagarlo.

• Si el deducible cambia durante una extensión.

¿Cuánto cuesta Builders Risk en Georgia?

No existe un precio único para todos los proyectos.

El costo puede depender de:

• Valor total de la construcción.

• Tipo de proyecto.

• Ubicación.

• Duración.

• Tipo de construcción.

• Materiales utilizados.

• Distancia a estaciones de bomberos.

• Historial de pérdidas.

• Medidas de seguridad.

• Experiencia del contratista.

• Porcentaje de avance.

• Riesgo de tormentas.

• Riesgo de inundación.

• Coberturas adicionales.

• Deducible.

• Soft costs.

• Valor de materiales almacenados.

• Proyecto residencial o comercial.

• Propiedad ocupada o desocupada.

Un proyecto de remodelación interior puede tener un perfil diferente al de una construcción nueva o un proyecto multifamiliar.

Factores de riesgo en Georgia

Los proyectos en Georgia pueden estar expuestos a:

• Tormentas severas.

• Vientos fuertes.

• Granizo.

• Tornados.

• Lluvias intensas.

• Inundaciones en ciertas zonas.

• Robo de materiales.

• Vandalismo.

• Incendios.

• Daños por agua.

• Congelamiento de tuberías durante temperaturas bajas.

• Retrasos de materiales.

La ubicación específica es importante. Un proyecto en Duluth o Lawrenceville puede tener características diferentes a un proyecto en otra parte de Georgia.

¿Qué información se necesita para una cotización?

Para obtener una cotización de Builders Risk, prepara:

• Nombre del propietario.

• Nombre del contratista general.

• Dirección exacta del proyecto.

• Tipo de proyecto.

• Descripción de la construcción.

• Valor total.

• Presupuesto de materiales.

• Presupuesto de mano de obra.

• Fecha de inicio.

• Fecha estimada de terminación.

• Porcentaje de avance.

• Tipo de construcción.

• Número de pisos.

• Metros o pies cuadrados.

• Tipo de techo.

• Tipo de estructura.

• Sistemas eléctricos y de plomería.

• Medidas de seguridad.

• Si la propiedad estará ocupada.

• Si hay estructuras existentes.

• Si habrá demolición.

• Valor de materiales almacenados.

• Valor de equipos instalados.

• Historial de reclamaciones.

• Requisitos del prestamista.

• Requisitos del contrato.

• Necesidad de soft costs.

• Necesidad de pérdida de rentas o ingresos.

• Información sobre subcontratistas.

• Fecha prevista de ocupación.

Mientras más completa sea la información, más precisa puede ser la evaluación.

¿Qué información debe recibir el asegurador sobre el proyecto?

Informa cualquier operación especial, como:

• Demolición.

• Excavación.

• Uso de explosivos.

• Soldadura.

• Construcción de sótanos.

• Trabajos cerca de agua.

• Construcción en altura.

• Uso de grúas.

• Instalación de paneles solares.

• Techo especializado.

• Materiales inflamables.

• Estructuras prefabricadas.

• Construcción modular.

• Trabajos en propiedades ocupadas.

• Trabajos cerca de otras estructuras.

• Almacenamiento de materiales de alto valor.

Omitir información importante puede generar problemas durante la suscripción o una reclamación.

¿Qué seguridad debe tener el sitio de construcción?

Las medidas de seguridad pueden ayudar a controlar el riesgo de pérdidas.

Considera:

• Cercas.

• Puertas con cerradura.

• Iluminación.

• Cámaras.

• Alarmas.

• Señalización.

• Control de acceso.

• Guardias.

• Inspecciones periódicas.

• Almacenamiento seguro de materiales.

• Retiro de desperdicios.

• Protección contra incendios.

• Extintores.

• Protección temporal contra la lluvia.

• Supervisión durante períodos sin trabajo.

La compañía de seguros puede solicitar información sobre estas medidas.

¿Cómo se presenta una reclamación de Builders Risk?

Si ocurre una pérdida:

1. Protege a las personas

Si existe una emergencia, llama a los servicios correspondientes y atiende cualquier lesión.

2. Evita daños adicionales

Toma medidas razonables para evitar que el daño continúe, siempre que sea seguro hacerlo.

3. Notifica a tu agente o compañía

Informa la pérdida lo antes posible.

4. Documenta los daños

Toma:

• Fotografías.

• Videos.

• Inventarios.

• Facturas.

• Recibos.

• Presupuestos.

• Reportes policiales, cuando corresponda.

• Informes de contratistas.

• Registros de materiales.

• Documentos del proyecto.

5. No retires bienes dañados sin documentarlos

La compañía puede necesitar inspeccionar la propiedad. Si debes retirar materiales por seguridad, documenta su condición antes de hacerlo.

6. Coopera con la investigación

Proporciona la información solicitada por el ajustador y conserva copias de los documentos entregados.

¿Qué documentos pueden solicitar durante una reclamación?

La compañía puede solicitar:

• Póliza.

• Contrato de construcción.

• Presupuesto.

• Planos.

• Facturas.

• Recibos.

• Órdenes de compra.

• Inventarios.

• Fotografías previas al daño.

• Fotografías posteriores.

• Reporte policial.

• Reportes de bomberos.

• Contratos de subcontratistas.

• Registros de pagos.

• Evidencia del valor del trabajo realizado.

• Información sobre la causa del daño.

• Documentos de permisos.

• Cronograma del proyecto.

Mantener una buena organización desde el inicio puede facilitar el proceso.

¿Builders Risk cubre los errores de un contratista?

No debes asumirlo.

Un error de instalación o un defecto de mano de obra puede tener un tratamiento diferente al daño físico causado por un evento cubierto.

Por ejemplo:

• El costo de corregir un trabajo defectuoso puede estar excluido.

• El daño adicional causado por ese error puede recibir un tratamiento diferente.

• Un defecto de diseño puede requerir Professional Liability.

• Un incumplimiento de contrato no es automáticamente un evento cubierto.

El análisis depende de la póliza y de los hechos.

¿Builders Risk cubre los daños a los vecinos?

Puede existir cobertura para ciertos daños físicos a la propiedad del proyecto, pero los daños a propiedades vecinas suelen relacionarse con General Liability u otras coberturas.

Ejemplo:

Durante una demolición, una estructura cercana resulta dañada.

La responsabilidad puede depender de:

• Quién causó el daño.

• El contrato.

• La póliza de General Liability.

• La cobertura de Builders Risk.

• Las exclusiones.

• La responsabilidad legal.

Es importante que el contratista mantenga General Liability además de Builders Risk cuando corresponda.

¿Builders Risk cubre lesiones de trabajadores?

Generalmente, Builders Risk no sustituye Workers’ Compensation.

Si un empleado se lesiona durante el trabajo, la cobertura puede involucrar:

• Workers’ Compensation.

• Employers Liability.

• General Liability en ciertas circunstancias.

• Otras pólizas según los hechos.

Cada contratista debe revisar sus propias obligaciones de seguro.

¿Builders Risk cubre un vehículo o remolque?

Generalmente, un vehículo utilizado para transportar materiales o equipos necesita Commercial Auto.

Un remolque puede requerir una evaluación separada.

Builders Risk no debe considerarse automáticamente como cobertura para:

• Camionetas.

• Vans.

• Camiones.

• Remolques.

• Vehículos de servicio.

• Equipos móviles.

¿Qué ocurre con los subcontratistas?

El propietario o contratista general debe confirmar los requisitos de seguro de cada subcontratista.

Los subcontratistas pueden necesitar:

• General Liability.

• Workers’ Compensation.

• Commercial Auto.

• Inland Marine.

• Contractor’s Equipment.

• Certificate of Insurance.

• Additional Insured.

• Waiver of Subrogation.

Builders Risk no elimina la necesidad de revisar las pólizas de los subcontratistas.

¿Debe el contratista solicitar certificados de sus subcontratistas?

Es recomendable revisar los requisitos contractuales y mantener documentación de los subcontratistas contratados.

Solicita y conserva:

• Certificate of Insurance.

• General Liability.

• Workers’ Compensation.

• Commercial Auto, cuando aplique.

• Additional Insured.

• Endosos solicitados.

• Contratos.

• Licencias.

• Información de contacto.

Esto puede ayudar a demostrar que los subcontratistas mantienen sus propias coberturas.

Errores comunes al comprar Builders Risk

Comprar la póliza después de comenzar el proyecto

La cobertura debe establecerse antes de que exista una exposición significativa.

Utilizar un límite basado solamente en el precio de venta

El valor de venta no siempre representa el costo asegurable de reconstrucción.

No informar que la propiedad estará desocupada

Una propiedad vacía puede tener riesgos adicionales.

No incluir materiales almacenados fuera del sitio

Los materiales pueden no estar cubiertos en todas las ubicaciones.

No solicitar una extensión

Los retrasos pueden dejar el proyecto sin cobertura al vencer la póliza.

Confundir Builders Risk con General Liability

Son coberturas diferentes y pueden ser necesarias al mismo tiempo.

No incluir soft costs cuando son importantes

Los costos indirectos pueden representar una pérdida significativa.

No revisar el deducible por tormenta o viento

Un deducible especial puede ser diferente al deducible general.

No actualizar el valor del proyecto

Un aumento en el presupuesto puede requerir una modificación del límite.

No documentar los materiales

Las facturas e inventarios pueden ser importantes durante una reclamación.

No informar cambios de alcance

Demoliciones, excavaciones o ampliaciones pueden cambiar la evaluación del riesgo.

Cómo proteger mejor un proyecto de construcción

Para mejorar la protección:

1. Compra Builders Risk antes de iniciar la obra.

2. Revisa el contrato con el propietario y contratista general.

3. Confirma quién será el Named Insured.

4. Verifica si se necesitan Additional Insureds.

5. Determina correctamente el valor del proyecto.

6. Mantén un inventario de materiales.

7. Protege el sitio contra robo y vandalismo.

8. Instala iluminación y cámaras cuando sea apropiado.

9. Informa los retrasos.

10. Solicita extensiones antes de que expire la póliza.

11. Revisa la cobertura de inundación.

12. Confirma la cobertura de viento y tormenta.

13. Mantén General Liability.

14. Revisa Workers’ Compensation.

15. Solicita certificados a los subcontratistas.

16. Documenta cada cambio de presupuesto.

17. Conserva contratos y facturas.

18. Actualiza al agente sobre cambios importantes.

19. Revisa la póliza antes de la ocupación.

20. Obtén una cobertura adecuada para la propiedad terminada.

Builders Risk para casas en construcción en Georgia

Los propietarios que construyen una casa nueva deben considerar qué ocurre con la propiedad antes de que esté terminada.

Durante la obra puede no existir una póliza de homeowners tradicional adecuada para:

• La estructura incompleta.

• Materiales no instalados.

• Herramientas.

• Contratistas.

• Propiedad desocupada.

• Cambios estructurales.

• Riesgos de construcción.

Antes de iniciar, confirma:

• Quién es responsable de la póliza.

• Si el prestamista exige Builders Risk.

• El valor estimado de la construcción.

• La fecha de inicio.

• La fecha estimada de terminación.

• Si los materiales están incluidos.

• Si habrá almacenamiento fuera del sitio.

• Qué cobertura se necesita después de la ocupación.

Builders Risk para remodelaciones en Georgia

Las remodelaciones pueden cambiar significativamente el riesgo de una propiedad existente.

Informa a tu agente si realizarás:

• Demolición de paredes.

• Cambios eléctricos.

• Cambios de plomería.

• Modificaciones estructurales.

• Renovación del techo.

• Construcción de una ampliación.

• Trabajos en un inmueble ocupado.

• Trabajos en un inmueble desocupado.

• Alteraciones de sistemas HVAC.

• Instalación de materiales de alto valor.

Una remodelación pequeña puede tener un tratamiento diferente a una remodelación estructural importante.

Builders Risk para contratistas generales

Los contratistas generales pueden utilizar Builders Risk para proyectos en los que tienen responsabilidad sobre:

• La coordinación.

• Los materiales.

• La estructura.

• Los subcontratistas.

• El cronograma.

• La entrega del proyecto.

• El cumplimiento del contrato.

El contratista general debe confirmar si necesita además:

• General Liability.

• Commercial Auto.

• Workers’ Compensation.

• Inland Marine.

• Contractor’s Equipment.

• Umbrella.

• Professional Liability.

• Pollution Liability.

Builders Risk para desarrolladores inmobiliarios

Los desarrolladores pueden tener exposiciones relacionadas con:

• Grandes presupuestos.

• Financiamiento.

• Pérdida de rentas.

• Retrasos.

• Materiales almacenados.

• Múltiples contratistas.

• Proyectos multifamiliares.

• Proyectos comerciales.

• Construcción por etapas.

La póliza debe coordinarse con los requisitos del banco, inversionistas, propietario y contratistas.

Builders Risk y requisitos del prestamista

Un prestamista puede solicitar evidencia de cobertura antes de liberar fondos o cerrar un préstamo de construcción.

Los requisitos pueden incluir:

• Límite mínimo.

• Nombre del prestamista.

• Mortgagee o Loss Payee.

• Deducible máximo.

• Fecha efectiva.

• Dirección del proyecto.

• Tipo de construcción.

• Certificado de seguro.

• Notificaciones.

• Cobertura durante todo el período del préstamo.

El prestamista puede tener requisitos distintos a los del contratista general. Revisa ambos.

¿Qué es Loss Payee?

Un Loss Payee, o beneficiario de pérdida, es una persona o entidad que puede tener derechos relacionados con el pago de una pérdida cubierta, generalmente porque tiene un interés financiero en la propiedad.

Un banco o prestamista puede solicitar aparecer como Loss Payee o Mortgagee.

Esto no es exactamente lo mismo que Additional Insured:

• Additional Insured está relacionado con cierta protección bajo la póliza.

• Loss Payee está relacionado con un interés financiero en el bien asegurado.

• Mortgagee suele relacionarse con la entidad que financia una propiedad.

La clasificación exacta depende del documento y de la póliza.

Solicita una cotización de Builders Risk en Georgia

Si estás construyendo, remodelando o desarrollando una propiedad en Georgia, Top Insurance LLC puede ayudarte a revisar las opciones disponibles para tu proyecto.

La evaluación puede incluir:

• Tipo de construcción.

• Ubicación.

• Valor del proyecto.

• Duración.

• Materiales.

• Estructura.

• Riesgo de tormentas.

• Riesgo de robo.

• Cobertura de inundación.

• Soft costs.

• Pérdida de ingresos.

• Requisitos del prestamista.

• Requisitos del contratista general.

• Additional Insured.

• Loss Payee.

• Coberturas complementarias.

Top Insurance LLC

Teléfono: (877) 579-0587
Sitio web: www.topinsus.com
Seguros comerciales: comercial.topinsus.com
Solicita una cotización: cotiza.topinsus.com

Llamado a la acción

¿Estás construyendo o remodelando una propiedad en Georgia?

Protege tu proyecto durante el proceso de construcción y revisa las coberturas que pueden ser necesarias antes de iniciar el trabajo.

Llama a Top Insurance LLC al (877) 579-0587 para solicitar una cotización de Builders Risk Insurance.

Preguntas frecuentes

¿Qué es Builders Risk Insurance?

Es un seguro diseñado para proteger ciertos bienes, materiales y estructuras relacionados con un proyecto de construcción o remodelación mientras el trabajo está en proceso.

¿Builders Risk es lo mismo que General Liability?

No. Builders Risk se enfoca principalmente en ciertos daños físicos al proyecto. General Liability se enfoca en ciertas reclamaciones por lesiones o daños a propiedad de terceros.

¿Quién compra Builders Risk?

Puede comprarla el propietario, contratista general, constructor, desarrollador u otra entidad responsable, dependiendo del contrato.

¿Builders Risk es obligatorio en Georgia?

La necesidad puede depender del contrato, del prestamista, del propietario, del proyecto y de los requisitos de las partes. Debes revisar las condiciones específicas antes de comenzar.

¿Builders Risk cubre una casa en construcción?

Puede cubrir ciertos bienes y daños físicos relacionados con la casa mientras está en construcción, sujeto a la póliza, límites y exclusiones.

¿Builders Risk cubre remodelaciones?

Puede cubrir ciertos riesgos relacionados con una remodelación. La cobertura depende del alcance del trabajo y de cómo se describa el proyecto.

¿Builders Risk cubre materiales de construcción?

Puede cubrir ciertos materiales, pero debes confirmar si están cubiertos en el sitio, en tránsito o almacenados fuera del proyecto.

¿Builders Risk cubre herramientas?

No necesariamente. Las herramientas del contratista pueden requerir Inland Marine o Contractors’ Equipment.

¿Builders Risk cubre robo?

Puede incluir cobertura para robo, sujeto a condiciones, límites, deducibles y medidas de seguridad.

¿Builders Risk cubre vandalismo?

Puede cubrir ciertos daños por vandalismo, dependiendo de la póliza y de las circunstancias.

¿Builders Risk cubre inundaciones?

No debes asumirlo. La inundación puede estar excluida o requerir una cobertura separada.

¿Builders Risk cubre tormentas y granizo?

Puede cubrir ciertos daños, pero debes revisar los deducibles, límites, exclusiones y condiciones relacionadas con viento, tormenta y granizo.

¿Builders Risk cubre trabajadores lesionados?

Generalmente no sustituye Workers’ Compensation. Las lesiones de empleados deben evaluarse bajo las coberturas correspondientes.

¿Builders Risk cubre daños a vecinos?

No necesariamente. Los daños a propiedades de terceros pueden estar relacionados con General Liability u otra cobertura.

¿Builders Risk cubre errores de construcción?

No debes asumirlo. Los errores de mano de obra, diseño o instalación pueden estar excluidos o recibir un tratamiento diferente.

¿Cuándo debe comenzar la póliza?

Debe comenzar antes de iniciar la construcción o de exponer materiales y bienes a riesgos importantes. La fecha exacta depende del proyecto y de la póliza.

¿Cuándo termina Builders Risk?

Puede terminar cuando se completa el proyecto, cuando la propiedad se ocupa, cuando vence la póliza o cuando ocurre otro evento establecido en el contrato.

¿Qué pasa si la construcción se retrasa?

Comunícate con tu agente antes de que expire la póliza. Puede ser necesario solicitar una extensión.

¿Cómo se determina el límite?

El límite debe basarse en el valor asegurable del proyecto, incluyendo materiales, mano de obra y otros elementos contemplados por la póliza.

¿Qué es soft cost?

Son ciertos costos indirectos relacionados con el proyecto, como honorarios profesionales, permisos o gastos financieros, cuando están expresamente cubiertos.

¿El prestamista puede exigir Builders Risk?

Sí, un prestamista puede establecer requisitos de seguro antes de financiar un proyecto.

¿Qué es Loss Payee?

Es una persona o entidad que puede tener derechos relacionados con el pago de una pérdida cubierta debido a un interés financiero en la propiedad.

¿Necesito Builders Risk y General Liability?

En muchos proyectos pueden ser necesarias ambas, porque protegen riesgos diferentes.

¿Puede Builders Risk cubrir un proyecto comercial?

Sí, puede ser considerada para oficinas, tiendas, restaurantes, almacenes, apartamentos y otros proyectos, sujeto a la evaluación de la compañía.

¿Puede Builders Risk cubrir trabajos en varios estados?

La cobertura depende de la póliza y del proyecto. Informa a tu agente si realizas trabajos fuera de Georgia.

Aviso legal

Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y de marketing. No constituye asesoría legal, financiera, contable ni una determinación de cobertura. Builders Risk Insurance puede variar según la compañía, el proyecto, la ubicación, el tipo de construcción, el contrato, los límites, los deducibles y las exclusiones.

Antes de comenzar una construcción o remodelación, confirma los requisitos con el propietario, contratista general, prestamista, agente de seguros o abogado correspondiente.

Enlaces internos recomendados

Este artículo puede enlazarse con los siguientes contenidos:

• Additional Insured en Georgia

• Seguro para subcontratistas en Georgia

• Certificate of Insurance para contratistas en Georgia

• General Liability Insurance para contratistas en Georgia

• Workers’ Compensation para contratistas en Georgia

• Commercial Auto Insurance para contratistas en Georgia

• Seguro para contratistas generales en Georgia

• Roofing Contractor Insurance en Georgia

• Electrician Insurance en Georgia

• Plumbing Contractor Insurance en Georgia

• Contractor Tools and Equipment Insurance

• Seguro de responsabilidad civil para constructores